От «могу» до «должен»: права и обязанности собственника жилого помещения

На что имеет право собственник жилья?

Купили, выиграли в лотерею или получили в подарок (наследство) несколько десятков квадратных метров? Поздравляем! Отличная инвестиция в будущее при условии, что вы по-хозяйски будете обращаться со своей недвижимостью. Уже справили новоселье? Собрались заняться перепланировкой и устроить из квартиры офис? Самое время, не откладывая в долгий ящик, тщательно изучить нормативную правовую базу, регулирующую пределы дозволенного:

• положения Жилищного (глава 5) и Гражданского (глава 18) кодексов, раскрывающих содержание прав и обязанностей собственника жилого помещения;
• Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые Постановлением Правительства России от 21 января 2006 года № 25 (в части, касающейся прав собственников жилья в многоквартирном доме).

Итак, что закон разрешает счастливым обладателям честно заработанной крыши над головой? Владейте, пользуйтесь, распоряжайтесь квадратными мерами на своё усмотрение:

1. Живите в доме один или разделите кров с любимой семьёй.
2. Вселяйте жильцов на условиях заключённого с ними договора найма (аренды) за приличные деньги или совершенно бесплатно.
3. Превратите свою двушку в скромный офис или арт-мастерскую по созданию букетов из конфет, если только это не причинит никакого вреда соседям и не нарушит требования жилищного законодательства.
4. На правах долевого собственника озвучьте свою аргументированную позицию в отношении перспективы использования подвала (колясочная или бойлерная?) либо другого объекта общего имущества многоквартирного дома. Кто знает, может, именно ваш голос окажется решающим?
5. Станьте членом ТСЖ, образованного для управления многоквартирным домом, если вам не всё равно, на что именно будут потрачены средства, перечисляемые в фонд капремонта.
6. Регулярно посещайте общее собрание собственников жилья в многоквартирном доме. Так проще будет призвать к порядку отбившуюся от рук управляющую компанию.
7. Заключайте сделки со своей недвижимостью. Продайте, заложите, преподнесите в дар или завещайте достойному наследнику свою жилплощадь. Боитесь бумажной волокиты? Назначьте себе «зама»: подпишите нотариальную доверенность, и кто-то другой исполнит ваши «задумки» и распорядится имуществом согласно указаниям.

Есть ли ещё какие-то юридические права у собственников? Закон вас не ограничивает. Делайте со своей жилплощадью всё, что душа пожелает. Но при условии, что ваши фантазии не противоречат действующему законодательству и не навредят окружающим.

Права членов семьи

Надоело одиночество? Нашли вторую половинку, и дата похода в загс назначена? Учтите, что близкие наравне с хозяином дома будут пользоваться принадлежащей ему жилплощадью. Кроме того, статья 292 ГК РФ разрешает им требовать прекратить допущенные нарушения жилищного законодательства от всякого лица, в том числе и от вас. Другими словами, производство конфетных букетов придётся свернуть, если у недовольной супруги обнаружится аллергия на упаковочную бумагу.

Правда, и ответственность по обязательствам, связанным с проживанием, домочадцы тоже с вами разделят. Возмещать убытки затопленным по вашей вине соседям снизу будете всем миром – из семейного бюджета, если у вас не хватит личных средств на заглаживание своей вины.

Если собственник заключит сделку по отчуждению недвижимости (продаст, подарит, обменяет квартиру), то, по общему правилу, для членов семьи это означает, что они больше не имеют права пользоваться данным жильём. Если вы развелись и жене негде жить и не на что снять угол, по решению суда какое-то время она сможет «погостить» у вас, даже не спросив согласия.

Круг обязанностей собственника жилья

«Мой дом – моя крепость. Что хочу, то и творю», – девиз владельца феодального замка в современном правовом поле не работает. Закон настаивает на том, что вы должны:

1. Использовать квадратные метры по назначению, не выходя за границы дозволенного. Можно поселить в соседней комнате тёщу. Но устраивать из обычной хрущёвки «резиновый» хостел для гастарбайтеров или мини-производство мясных полуфабрикатов строго запрещается. Для этих целей следует использовать нежилые помещения.
2. Нести бремя содержания принадлежащей вам недвижимости. Не забывайте своевременно и в полном объёме рассчитываться за коммунальные услуги, уплачивать налог на имущество физлиц.
3. Следить за тем, чтобы жилое помещение, а также общее имущество многоквартирного дома находились в нормативном состоянии. Бесхозяйственное обращение с недвижимостью недопустимо и карается надзорными органами.
4. Не допускать нарушений жилищных прав и законных интересов иных лиц. Устроили вечеринку в своих четырёх стенах? Шуметь так, чтобы у соседей стёкла в окнах дрожали, не разрешается, даже если вы купили, а не сняли квартиру в этом доме. И обратите внимание: решения общих собраний собственников многоквартирного дома обязательны к исполнению.
5. Неукоснительно соблюдать требования жилищного законодательства. Имейте в виду, что за нарушение Правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность. Например, самовольная перепланировка обернётся креативному жильцу многоквартирного дома штрафом в сумме до 2500 рублей. В случае более серьёзных проступков нерадивый хозяин и вовсе может остаться без крыши над головой. Так, если собственник систематически допускает нарушения прав соседей, использует жильё не по назначению или отказывается проводить необходимые ремонтные работы, то для защиты имущества суд будет вынужден пойти на крайние меры. В порядке, предусмотренном статьёй 293 ГК РФ, помещение продадут с публичных торгов с выплатой владельцу вырученной суммы за вычетом произведённых расходов.

Охрана прав собственника

Положениями статей 11 Гражданского и Жилищного кодексов обиженному домовладельцу гарантирована судебная защита его правового положения. В виде исключения ЖК РФ допускает рассмотрение споров, связанных с защитой права собственности, в административном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Однако, как разъяснил Верховный Суд, ничто не мешает обратиться заявителям за помощью к служителям Фемиды и в этом случае. То есть обращение в суд допустимо даже в том случае, если решить вопрос возможно лишь в административном порядке.

Способы защиты

Как осуществляется защита права собственности в суде? Всё зависит от конкретных обстоятельств дела и позиции заявителя. Существует ряд методов:

1. Признание права.
2. Реконструкция правовой ситуации, имевшей место до нарушения права, и прекращение противозаконных действий (например, восстановление перегородки между лоджиями, разрушенной соседями во время ремонта).
3. Отмена действия нормативных правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления, нарушивших права заявителя.
4. Разрыв (изменение) спорного правоотношения.
5. Применение последствий недействительности сделки. Например, итогом оспаривания законности заключения договора управления многоквартирным домом может стать объявление данного документа недействительным.
6. Объявление недействительным решения собрания собственников (например, в случае допущенных нарушений при созыве участников).
7. Самозащита права. Так, если шумная вечеринка за стенкой мешает спать, можно самостоятельно попросить соседей убавить звук в динамиках, не обращаясь в уполномоченные органы за помощью.
8. Возмещение убытков. Учтите, что доказывать сам факт возникновения финансовых потерь и обосновывать их размер придётся именно вам.

В случае необходимости возможно комбинировать указанные способы.

Виндикационный иск

Кто-то ставит под сомнение то, что именно вы являетесь хозяином в доме? Развелись с женой, а она не спешит паковать чемоданы и отдавать ключи? Классический повод для обращения в суд с виндикационным иском о выселении экс-супруги. Руководствуясь статьёй 301 ГК РФ, можете истребовать свои квадратные метры из незаконного владения предприимчивой дамы, если судом будет установлено, что:

• именно вы обладаете правом собственности на недвижимость;
• экс-жена без легальных оснований заняла бывшее семейное гнездо и не открывает вам дверь.

Иск направляется в судебную инстанцию по адресу нахождения «нехорошей» квартиры. Срок исковой давности составляет 3 года.

По итогам разбирательства «бонусом» к ключам от квартиры самопровозглашённая хозяйка вернёт вам все доходы, извлечённые за время недобросовестного владения недвижимостью. При доказанном факте повреждения имущества ущерб также будет возмещён.

Негаторный иск

Никто не спорит с тем, что вы законный владелец своих квадратных метров. Вот только пользоваться ими по назначению не получается. Например, за стенкой неожиданно открылся приют для бездомных животных, и весь подъезд покрылся толстым слоем собачей шерсти, на которую у вас стойкая аллергия.

В подобных случаях применяются негаторные иски. Да, владелец приюта не оспаривает тот факт, что лестница в подъезде – объект общедомового имущества. Однако выгул его питомцев ставит под сомнение возможность комфортно пользоваться подъездом всем жильцам.

В рамках процесса по делу предстоит доказать:

• наличие у вас права собственности на недвижимое имущество;
• фактическое владение вами недвижимостью на момент разбирательства;
• наличие препятствий к использованию имущества, незаконно создаваемых ответчиком.

В качестве обоснования своей позиции представьте служителям Фемиды свидетельские показания, фотографии, объяснения участкового. Законные исковые требования будут удовлетворены вне зависимости от наличия вины лица, мешающего вам пользоваться жилым помещением (то есть аргументы ответчика из серии «случайно», «не хотел», «кто мог знать» для суда не будут иметь значения).

В случае удовлетворения негаторного иска ответчика обяжут:

• принять какие-либо меры (закрыть приют);
• воздержаться от каких-либо действий (прекратить массовое передвижение животных по подъезду).

На подачу негаторного иска не распространяются правила исковой давности. Можете обращаться в суд в течение всего периода, пока имеются препятствия в осуществлении принадлежащих вам жилищных прав.

Процедура признания права собственности

По неудачному стечению обстоятельств нет на руках документов на квартиру, которой вы законно владеете? По этой причине не можете продать-обменять жильё? Признание права собственности осуществляется только в судебном порядке. Приобщайте к делу любые доказательства, удостоверяющие факт добросовестного приобретения недвижимости (акт приёма-передачи объекта, договор долевого участия, расписки о получении денежных средств в счёт покупки жилья). Правила исковой давности на данную категорию дел не распространяются.

В случае удовлетворения иска ваш следующий шаг – обращение в МФЦ со следующим пакетом документов:

• заявление о госрегистрации права на недвижимость;
• паспорт заявителя;
• квитанция об оплате госпошлины;
• судебное решение, вступившее в законную силу.

Пройдя весь этот бюрократический квест, вы получите выписку из Единого госреестра недвижимости, что позволит осуществлять любые операции с ней.

Заключение

Для того чтобы вы чувствовали себя уютно под крышей дома своего, постоянно повышайте юридическую грамотность. Отслеживайте изменения в жилищном законодательстве. Применяйте весь арсенал разрешённых способов защиты права собственности. Не забывайте и о мерах ответственности для собственника квартиры, нарушающего правила пользования жильём.