Кто кому должен: как по закону делится ипотека при разводе

Делится ли ипотека в случае развода?

Решение принято. Вы больше не пара. Несовместимость характеров. Хотелось бы просто снять с пальца обручальное кольцо и уйти из дома по-английски, без выяснения отношений и скандалов. Но что делать, если этот дом общий? Ваш, экс-партнёра, детей и… банка? Да, такое часто случается. Один из самых страшных скелетов в шкафу при разводе – та квартира, что была взята в ипотеку на будущего мужа (жену) до брака. Потом появился штамп в паспорте. Следом – дети. С ними – средства материнского капитала в счёт погашения кредита. Кто кому сколько должен? Какой бы запутанной ни казалась ситуация на первый взгляд, выход обязательно найдётся. Процесс «распила» долгов часто отнимает много времени и сил. Но при грамотном, юридически выверенном подходе вполне реально выбраться из долговой ямы с наименьшими потерями. Не впадайте в панику раньше времени! Даже если роскошный коттедж находится в собственности одного супруга, а ипотека была оформлена на другого, расторжение брака вовсе не означает, что кто-то отправится жить на теплотрассу. Подобные правовые головоломки по разделу проблемной недвижимости стали привычным предметом судебных разбирательств. Можно опираться на имеющиеся прецеденты, чтобы не изобретать колесо. Или пойти собственным путём, руководствуясь положениями семейного и гражданского законодательства, регулирующими спорные вопросы распределения долговых обязательств между бывшими супругами.

Каким образом разделить ипотеку при расторжении брака?

Вариантов множество: от решения дела мирным путём до обращения в органы правосудия. Разберёмся, какой способ подойдёт именно вам.

Брачный договор

Самый лайтовый вариант развития событий. До вступления в брак и в течение всей супружеской жизни вы имеете право полюбовно раз и навсегда решить кредитно-квартирный вопрос. Договор о том, кто с чем останется, если вдруг что-то пойдёт не так, подлежит нотариальному удостоверению. Отличный способ избежать лишних споров и разногласий в рамках скандального бракоразводного процесса. По обоюдному согласию правовое будущее общей недвижимости примет одну из следующих форм:

1. Раздельная собственность. Все квадратные метры отойдут супругу, в полном объёме взявшему на себя выплаты по займу. Но существует и более фантастический сценарий: щедрый и бескорыстный товарищ самостоятельно гасит кредит и великодушно дарит жильё экс-половинке в память о совместном прошлом.
2. Долевая собственность. Принцип прост: кто сколько заплатит, тот столько и получит. В виде доли в праве собственности. Не самый удобный вариант, так как выдел в натуре, например 1/6 квартиры (если вами была уплачена именно такая часть кредита), невозможен. Совместное же владение имуществом после развода обычно не в радость враждующим между собой собственникам.

Мировое соглашение

Брачный договор отсутствует, но есть обоюдное желание разойтись по-хорошему? Для таких случаев идеально подходит форма мирового соглашения. В документе прописывается, какая доля положена каждому из расстающихся супругов в праве собственности на недвижимость. Если к моменту развода заём полностью не выплачен, в соглашении следует указать, каким образом будут разделены долговые обязательства перед кредитором. Причём изменить порядок погашения задолженности, не заручившись согласием банка, нельзя. При появлении в этой ипотечной истории второго солидарного должника – бывшего супруга предстоит убедить кредитора в платёжеспособности нового клиента. В качестве доказательств наличия регулярного заработка подойдёт справка о доходах, заверенная выписка из трудовой книжки или с банковского счёта.
Соглашение о разделе кредитного имущества подлежит нотариальному удостоверению, а права на определённые документом доли – регистрации в отделении Росреестра (или через портал Госуслуг).

Раздел ипотеки по формуле «50х50»

Согласно Семейному кодексу по общему правилу при «распиле» совместно нажитого имущества супругов их доли считаются равноценными. Используя простую схему, предложенную законодателем, многие пары делят груз ипотечных долгов (в том числе набежавшие проценты) и приобретённые за счёт заёмных средств квадратные меры поровну. При принятии такого решения необходимо нанести визит в банк с целью перезаключения действующего кредитного договора. Отныне сторонами в договоре будут два созаёмщика с равными правами, обязанностями и перспективой стать законным обладателем 1/2 заветной недвижимости.

Продажа жилья в целях погашения займа

Как делится при разводе ипотечная квартира? Виртуально. Не терпится стать обладателем своей доли, чтобы распорядиться ею по своему усмотрению? Увы, не получится. До тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью, хозяин вашего дома – банк. Не хватает средств, чтобы досрочно снять с себя непосильное бремя долговой нагрузки и поскорее завершить все совместные дела с экс-спутником жизни? Самостоятельно продать жильё, за которое вы не расплатились полностью, нельзя. Требуется разрешение кредитора. При получении нужного согласия обременение с объекта недвижимости будет снято и начисление процентов прекратится. Как только удастся пристроить «нехорошую квартиру», полученные от продажи средства следует направить на полное погашение задолженности. Остаток делится поровну или в других оговоренных пропорциях между супругами.

Отказ одного из супругов от недвижимости

Ни о какой благотворительности речи не идёт. Вопрос лишь в том, чтобы поскорее сжечь мосты. Расстаться и обезопасить себя от необходимости общения с бывшим партнёром по поводу содержания недвижимости, оказавшейся в режиме долевой собственности.
При письменном отказе созаёмщика от квартиры, купленной на кредитные средства, и с одобрения банка она поступит в безраздельное владение второго супруга. Вместе с ключами от собственного жилья хозяину перейдёт обязанность по уплате оставшейся части долга и 50%-й компенсации бывшему партнёру уже погашенной суммы.

Раздел ипотечного жилья в судебном порядке

Не удалось найти общий язык с бывшей второй половинкой? Да, так часто бывает. Всех несговорчивых спорщиков ждёт общение со служителями Фемиды. Иск о разделе имущества, приобретённого в счёт кредита, может быть подан совместно с заявлением о расторжении брака.
В качестве исковых требований вы можете добиваться:

1. Оформления на себя половины доли квартиры и осуществления в будущем выплат по займу по схеме 50/50 с бывшим спутником жизни. Но велика вероятность того, что в удовлетворении иска вам откажут. Предложенный вариант скорее всего не устроит банк. Раздел долга означает, что отпадает ранее действовавшая гарантия возврата средств в виде солидарной ответственности сторон, когда кредитор имел право взыскать недополученное со второго супруга. Если каждый из созаёмщиков будет отвечать только по своим обязательствам, риск невозврата части средств возрастает.
2. Прекращения режима совместной собственности на объект недвижимости. В этом случае вы отказываетесь от своей части жилплощади, настаиваете на выплате компенсации за половину понесённых в браке расходов на обслуживание долга. Такой вариант подходит тем семьям, где договор был оформлен на одного из партнёров. Поскольку перевода долга не происходит и объект залога остаётся в одних руках должника, согласия банка не требуется. Кроме того вы обретёте полную независимость от партнёра. Именно данный вариант иска мы будем рассматривать в дальнейшем.

К моменту обращения в судебную инстанцию на руках у вас должны быть:

• исковое заявление с расчётом суммы требований (с копиями для сторон разбирательства);
• копия паспорта;
• свидетельство о заключении (расторжении) брака;
• правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• кредитный договор и справки о сумме непогашенной задолженности, о составе семьи и о доходах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Оформление иска

Учитывая, что цена заявляемых требований явно выше порога в 50 тысяч рублей, обращаться придётся не к мировому судье, а в районный суд по месту нахождения жилья. Рассмотрим вариант раздела квартиры в суде, если муж взял на неё ипотеку в браке.
Примерный образец оформления документа будет выглядеть следующим образом: Исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества. .

Госпошлина

Её размер определяется исходя из цены исковых требований. Расчёт производится согласно формулам, установленным статьёй 333.19 Налогового кодекса:

• при цене иска в диапазоне 20 001–100 000 руб. искомое значение составит 800 руб., а также дополнительно 3 % от требований стоимостью свыше 20 000 руб.;
• при цене иска 100 001–200 000 руб. вам придётся заплатить в казну 3200 руб. и 2 % «бонусом» при претензиях свыше 100 000 руб.;
• иск стоимостью 200 001–1 000 000 руб. обойдётся ещё дороже – 5200 руб., а также 1 % от суммы более 200 000 руб.;
• за все притязания, превышающие миллион рублей, предстоит заплатить 13 200 руб. и 0,5 % суммы за каждый рубль «сверху» (в общей сумме не более 60 000 руб.).

Исполнение судебного решения

Как только документ вступит в законную силу, займитесь госрегистрацией произошедших перемен. В территориальное отделение Росреестра следует предъявить заверенную копию судебного решения. Это необходимо для внесения поправок в ЕГРН. Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2000 рублей (сумма рассчитывается с понижающим коэффициентом 0,7 при обращении через портал Госуслуг).
С выпиской из ЕГРН и решением суда вам с экс-партнёром следует нанести визит в банк. На основании поданных вами заявлений будут внесены соответствующие изменения в кредитный договор. Процедура необходима, чтобы формально прекратить всякое участие в исполнении договорных обязательств супруга, отказавшегося от притязаний на предмет залога.

Как поделить квартиру, приобретённую в ипотеку до вступления в брак?

Если жилплощадь приобретает гражданин, не связанный узами брака, то она поступает в его индивидуальную собственность. Даже надев обручальное кольцо на палец, заёмщик продолжает перечислять платежи строго по графику без каких-либо поблажек. Но он обязан довести до сведения банка ценную информацию о появлении штампа в паспорте. Таким образом, кредитная организация сможет воспользоваться правом возложить солидарную ответственность за исполнение обязательств на поручителя – мужа (жену) должника.
При разводе квартира, на которую была взята ипотека до брака, делится, если о своих претензиях заявит новый домочадец. Его законное право – требовать долю, стоимость которой пропорциональна половине внесённых платежей в период законного супружества. Или забрать соразмерный «откуп» в денежном эквиваленте.

Ипотека в гражданском браке

Часто в рамках свободных отношений все кредитные документы оформляют на одного из партнёров. Даже если в выплатах исправно участвует сожитель, квадратные метры после погашения долга отойдут к тому, кто подписал официальный договор с банком. Рассчитывать на заключение мирного соглашения у нотариуса о справедливом разделе недвижимости в большинстве случаев не приходится. Взаимное охлаждение – не время для уступок и подарков. Претендовать на свою заслуженную долю в непростой ситуации можно при обращении с исковым заявлением в суд. Но от истца по данному делу потребуют неопровержимых письменных доказательств участия в несении долговой нагрузки. Для этих целей подойдут, например, платёжные банковские документы с указанием заявителя в качестве плательщика.
Подобных проблем не возникнет при оформлении кредита на обоих партнёров. При расставании в этом случае оба сохранят за собой права на доли в жилплощади, пропорциональные размерам уплаченных сумм.

Особенности раздела ипотеки при наличии детей

Какой бы запутанной ни была схема приобретения семейного гнезда, служители Фемиды ребёнка не обидят.
Использовали для погашения кредита средства маткапитала? По мнению Верховного Суда, ипотечное обременение на такое жильё не является препятствием для выделения долей членов семьи в праве собственности на недвижимость. Количество «детских» квадратных метров должно быть не меньше санитарных нормативов (не менее 6 кв. м). Остальная жилплощадь будет объявлена совместной собственностью и по умолчанию поделена поровну между родителями. При этом каждому достанется приятный «бонус» в виде положенной «дольки» от общего семейного пирога, каким по закону признан материнский капитал.
Как при разводе с детьми делится семейное гнездо, если оно было приобретено в ипотеку и родители вкладывают в неё лишь собственные средства? Увы, несовершеннолетним членам семьи в данном случае ничего «не светит»: жилплощадь делится поровну между покупателями. Однако в целях защиты интересов ребёнка судебные инстанции иногда отступают от золотого принципа равенства долей в общем имуществе. Если наследник будет постоянно проживать с одним из родителей, шансы последнего на увеличение положенной части недвижимого имущества возрастают.
Кредитные обязательства по общему правилу распределяются между экс-супругами поровну.

Раздел военной ипотеки

Закон о накопительно-ипотечной системе (НИС) обеспечения жильём военнослужащих не содержит в себе пояснений относительно «распила» спорного жилья. Делится ли при разводе квартира, купленная в браке по военной ипотеке, и как быть с оставшейся частью долга?
Авторитетное мнение Верховного Суда РФ по этому поводу заключается в том, что такая недвижимость подпадает под режим совместной собственности. Соответственно, взятые кредитные обязательства признаются для супругов общими.    Исходя из этого, алгоритм раздела жилплощади может быть реализован в одном из двух вариантов:

1. Определение долей пропорционально размерам платежей, которые каждый из участников спора готов взять на себя после развода. В этом случае требуется согласие банка. Его специалисты непременно изучат потенциальную платёжеспособность каждого из заёмщиков. Досрочное погашение кредита не даёт права по-хозяйски распорядиться своей долей. Придётся дождаться снятия обременения.
2. Отказ супруга от жилого помещения в пользу военнослужащего-участника НИС с оставшейся частью долга «в нагрузку». Взамен можно смело требовать 50 % сумм, перечисленных кредитной организации в течение брака на погашение займа.

По факту принятия решения пробуйте сначала урегулировать вопрос путём заключения мирного соглашения. В случае непреодолимых разногласий придётся обращаться в суд. При этом третьей стороной в разбирательстве выступит банк-залогодержатель.

Заключение

Приобретение семейного гнезда в кредит – один самых популярных вариантов решения пресловутого жилищного вопроса. И, пожалуй, самый рискованный. За долгие годы выплаты долга может случиться всякое. В том числе и расставание с охладевшим партнёром-созаёмщиком. Для того, чтобы не остаться без крыши над головой, важно трезво оценить перспективы кредитной сделки до того, как будет поставлена судьбоносная подпись в договоре с банком.