ДДУ: как взыскать неустойку

Уровень ответственности застройщика с лета прошлого года претерпел изменения, а в 2020-м власти и вовсе предлагают отменить долевое строительство. Слишком много выявляется нарушений сроков застройщиком по ДДУ и последующих разбирательств.

Договор участия в долевом строительстве

Проблема граждан, вложивших деньги в возведение многоквартирного дома, но не получивших жильё, со временем исчезнет. Впрочем, юристам, похоже, ещё долго придётся рассматривать претензии тех, кто подписал договор участия в долевом строительстве. 

Закон, регулирующий права и обязанности застройщика и дольщика, подписан в 2004 году. Он кажется выгодным для всех сторон, правильным. Пункты документа внятно разъясняют, что строить многоквартирный дом может исключительно юридическое лицо, имеющее земельный участок в собственности или аренде. Организация или индивидуальный предприниматель сначала должны получить разрешение на возведение здания, а уже потом собирать с граждан деньги. Квартира передаётся дольщику после сдачи дома, когда специальная комиссия установит, что его можно вводить в эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменном виде, подлежит государственной регистрации. В нём описываются конкретное здание, которое будет построено по проектной документации, сроки, стоимость, права и обязанности. Оговаривается, что одна сторона обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а другая – вносит деньги. 

Ответственность застройщика за задержку сдачи дома

Все риски несёт застройщик. Если умирает дольщик, то квартиру получает наследник. При нарушении сроков возведения или передачи будущему собственнику застройщик должен предупредить об этом за два месяца и предложить изменить документ. Если эти правила не соблюдены, дольщику выплачивается неустойка.

Закон предусматривает практически все нюансы, но реальность, как обычно, преподносит сюрпризы. Находятся лазейки. Организации, собирая деньги, не заключают договоры или предлагают подписывать предварительные, без регистрации в Росреестре. Тогда процесс взыскания неустойки получается сложнее. Проще, если соблюдены необходимые условия. Правда, даже выигрышные дела порою не приносят дольщикам ни денег, ни жилья. 

Не ждите сдачи объекта. Если заметили, что строительство остановлено, и дом явно не будет сдан в срок, начинайте действовать. Ведь застройщик может начать выводить деньги со счетов, и потом вы окажетесь в проигрыше даже с положительным решением суда.

Внесудебное и судебное разбирательство – с чего начать?

Устное общение с застройщиком или его представителями, выслушивание обещаний и заверений не играют никакой роли. Делайте всё в письменном виде. Не торопитесь искать ближайших храм Фемиды. Первый этап в любом случае – досудебный. 

Претензия застройщику

Взыскание неустойки по ДДУ начинается с составления претензии. В ней необходимо сослаться на шестую статью ФЗ-214, указать обещанный срок ввода здания в эксплуатацию, факт нарушения и перечислить требования. Напишите банковские реквизиты. Туда вам переведут деньги, если застройщик согласится пойти по этому пути. Распечатайте два экземпляра, оставив один у себя. Не забудьте про подпись и дату отправки. Высылать конверт с документами следует на юридический адрес через почту – как ценное письмо с описью и уведомлением. Сразу его не закрывайте – туда ещё нужно будет положить опись, на которой сотрудник отделения поставит штамп и подпись. Кстати, этот документ тоже нужен в двух экземплярах. И напишите не только про претензию, перечислите требования. 

Заберите второй экземпляр описи и чек, которые потом понадобятся при подаче искового заявления о взыскании неустойки по договору долевого участия с застройщика. Статус отправки можно будет отслеживать по идентификатору, который печатается на чеке. Для этого надо зарегистрироваться на сайте Почты России. При входе с мобильного понадобится скачать специальное приложение. 

Не передавайте документы лично! Существуют вроде бы отработанные схемы, по которым застройщик или его представитель должен расписаться на копии в получении заявления, поставить дату, должность, имя и фамилию. На самом деле суд может и не принять такой документ в качестве доказательства.

Сумма неустойки

Для многих дольщиков неразрешимой проблемой оказывается формула, по которой нужно рассчитать неустойку ДДУ для подачи заявления в суд. Между тем в претензии можно и не указывать сумму, а лишь сослаться на формулу, указанную в ФЗ-214. Точные значения можно получить, если подписан передаточный акт, известно количество дней просрочки. Соответственно, и ставка рефинансирования должна учитываться на конкретную дату. Не забывайте, что с 2016 года её приравняли к значению ключевой ставки РФ. Это постоянно меняющаяся величина. 

Недвижимость стоит дорого, поэтому размеры неустойки выходят внушительными. Например, если стоимость жилья три миллиона рублей, то за один день просрочки накопится 1800 рублей. 

Формула расчёта неустойки по ДДУ, показанная в законе, такова: 1/150 х СР х КДП х ЦД. При этом СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. 

Выбираем суд

Застройщик может отказать в выплате неустойки по ДДУ или проигнорировать претензию. После десяти рабочих дней с момента получения корреспонденции у дольщика появляется право взыскать ещё и штраф в 50 процентов от суммы неустойки. Следующий шаг – обращение в судебную инстанцию. Арбитражный суд рассматривает исковые заявления быстрее и, как правило, взыскивает 75 процентов неустойки ДДУ. Суды общей юрисдикции медленнее и зачастую реагируют на заявления застройщика, который требует уменьшить размеры неустойки и штрафа на основании статьи 333 ГК РФ. В связи с этим суммы компенсации могут колебаться от 30 до 75 процентов. 

Юристы не рекомендуют подавать исковое заявление в арбитраж самостоятельно. Говорят, что это сложно и нужна практика. На самом деле, конечно, попробовать можно. Что же касается судов общей юрисдикции, то выбирайте районный или городской – лучше по месту постоянной или временной регистрации. При сумме иска более одного миллиона рублей есть смысл подать несколько заявлений за разные периоды. Специалисты утверждают, что этим можно добиться большей суммы неустойки.

Вдобавок к неустойке можно запросить возмещение морального вреда – за нравственные и физические страдания. При этом не надо платить госпошлину, так что сумму, в общем-то, можно заявить любую. Но в таких делах реальные выплаты обычно не превышают 50 тысяч рублей.

Ещё один пункт, по которому есть смысл взыскать денежные средства, – компенсация убытков. Сюда можно, например, включить сумму за аренду квартиры, в которой пришлось жить в ожидании сдачи дома, договор ипотеки. Это нужно подтвердить документами – договорами, расписками, чеками, иначе суд, скорее всего, откажет. 

Список документов

Для подачи в суд понадобятся:

• исковое заявление; 
• копии договора долевого участия в строительстве и платёжных документов;
• копия договора переуступки (в некоторых случаях);
• претензия об уплате неустойки и возможных убытков;
• подтверждение того, что дольщик направлял претензию застройщику;
• необходимые бумаги, касающиеся дополнительных расходов. 

Государственная пошлина платится при иске на сумму более миллиона рублей – при обращении физического лица. А вот от общественной организации ничего не потребуется при любой цене заявления о взыскании неустойки по договору долевого строительства.

Иск подаётся в суд общей юрисдикции в рабочее время через канцелярию или подразделение, которое занимается корреспонденцией. Оно называется экспедицией. Специалист организации должен поставить отметку на втором экземпляре иска. Можно подать документы и лично судье на приёме. Не факт, что примут, но, по крайней мере, проверят, всё ли правильно. 

Судебное разбирательство

На процесс уходит от одного до трёх месяцев. Если застройщик приложит усилия, то может затянуть его, требуя пригласить свидетелей, отложить заседание по тем или иным причинам. Информацию о датах объявляют на заседании. Можно взять её, позвонив в канцелярии, помощнику судьи или на сайте в разделе «Судебное производство». Ориентируйтесь на фамилию истца и ответчика.

После объявления решения можно его обжаловать в течение 30 дней. Апелляционную жалобу подают в вышестоящую инстанцию через канцелярию суда, где рассматривали дело. К жалобе нужно приложить квитанцию об оплате госпошлины. 

В большинстве случаев дольщиков устраивает решение суда, хотя бывают и спорные моменты, когда сумму неустойки слишком уж занижают. Застройщики же чаще всего подают жалобы. Так они стараются отложить вступление решения в законную силу. И это может длиться достаточно много времени – от шести месяцев до года. Не сдавайтесь! Получите апелляционную жалобу и подготовьте отзыв. Лучше быть на рассмотрении лично. В большинстве случаев решение оставляют в силе.

Исполнительный лист

Процесс о взыскании неустойки за задержку сдачи дома рано или поздно закончится. В конце концов, на решении суда появится печать о вступлении в законную силу, и останется получить исполнительный лист. Для этого нужно написать заявление с просьбой о его выдаче в экспедицию суда. Исполнительный лист готовится одну, максимум – две недели. Его забирают в канцелярии. Затем можно узнать о счетах ответчика в налоговой инспекции, а потом сходить в банк, в котором размещены его средства. Исполнительный лист открывает многие двери и даёт некоторые возможности. Другой вариант – предложить решить вопрос службе судебных приставов, сотрудники которой сами найдут официальные доходы застройщика. Если он не будет выполнять требования суда, то на счета, а может, и на имущество наложат арест. 

Перспективы

Договоры долевого строительства, кажется, уходят в прошлое, но неустойки остаются. Вопрос с недвижимостью по-прежнему важен и порою приводит к печальным сюрпризам. Практика показывает, что суды занимают сторону дольщиков. Вдобавок, власти подключаются к решению вопроса. Бывает, что находят нового застройщика, направляя средства из бюджета, или предлагают квартиры в других домах. 

Последние четыре года считаются переходным периодом. Продавать квадратные метры в строящемся жилье сейчас разрешено при заключении трёхстороннего договора, который подписывают дольщик, банк и застройщик. Это более надёжная схема взаимодействия. Впрочем, предполагается, что в этом году долевое строительство и вовсе запретят. Покупка готового жилья уберёт многие риски.